Мой лучистый сад

10 подсказок как правильно оценить квартиру чтобы получить шквал звонков от покупателей. Часть 2

7) Что делает квартиру дороже:

• квартира расположена в «новостройке» (дому не больше 5 лет);
• новые коммуникации;
• автономное отопление;
• несколько лифтов в доме, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.;
• облагороженный двор, хорошие подъездные пути;
• наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки;
• уровень сервиса и степень известности управляющей компании;
• общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры;
• привлекательное этажное положение;
• малое количество квартир на этаже, в Севастополе выше ценятся квартиры которых всего две на площадке;
• красивый вид из окон квартиры;
• выход окон квартиры на две стороны;
• улучшенные планировки или перепланировки (обязательно узаконенные);
• просторные изолированные комнаты, большая кухня;
• раздельный санузел или еще лучше – несколько санузлов в квартире;
• наличие балконов и лоджий;
• большие подсобные помещения;

8) Что делает квартиру дешевле:

• старый дом (более 15 лет);
• деревянные перекрытия в крышах старых домах;
• ветхие коммуникации;
• в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки;
• отсутствие лифта (или неработающий лифт);
• плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги;
• заброшенный «неопрятный» двор (особенно со шприцами и мусорными пакетами, которые валяются тут и там) или вообще отсутствие двора;
• сырость и холод в квартире;
• близкое расположения мусорного бака, парковки и прочих “радостей» под окнами;
• шум с улицы и постоянно хлопающие двери парадной, или гул от шахты лифта в одной из комнат;
• излишняя темнота в комнатах из-за деревьев;
• повышенная вероятность проникновения в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой»;
• плохой вид из окна – на глухую стену, кладбище или свалку;
• выход окон на проезжую часть;
• неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта»), это может значительно снизить стоимость квартиры;
• первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье);
• угловая или торцевая квартира, зимой – холодно в комнатах, промерзают стены. Летом жарко, особенно если стены выходят на южную сторону + большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок;
• не совсем удачная планировка (например все комнаты – смежные), неузаконенная планировка;
• длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения;
• отсутствие балкона;
• смежный или маленький санузел;
• отдельно стоит упомянуть о том, что квартира в новостройке – это “палка о двух концах”, так как новый дом ещё не прошёл “усадку” и мы не знаем, пойдут ли трещины (а такое часто встречается). Также покупатель, въехавший в квартиру в новостройке будет ещё долго слушать зубодробительный грохот всевозможного оборудования (перфоратор, дрель и т.д.) доносящийся из соседних квартир, так как большинство новостроек продаётся с голыми бетонными стенами и без стяжек на полу. Плюс облако пыли в подъезде от строительного мусора и бетономешалок. Во дворе будет всё тоже самое, включая выбрасывание строительного мусора прямо с балконов и окон во двор (и “забывчивость” некоторых граждан в отношении своевременной уборки этого мусора).

9) Смотреть нужно не только сами квартиры…

Для покупателя на первом месте всегда будет расположение, расположение и ещё раз расположение дома , в котором он выбирает себе квартиру. Прежде всего, оценивайте место – близость к дому магазинов, поликлиник и детских учреждений, метро, транспортных развязок, а также так называемых «зелёных» зон (лес, парк, озеро и т.д.).

Немаловажную роль играет состояние двора, подъездных путей и наличие парковочных мест.

Затем оцениваем дом и состояние подъезда . По внешнему виду парадного входа и лестничных клеток можно приблизительно определить социальное положение жильцов дома. Если все ужасно запущено, стены исписаны «словами на три буквы», отбита штукатурка и в парадном и на лестничной клетке пахнет неизвестно чем, отсутствует домофон или дверь на кодовом замке, то вполне может оказаться, что это любимая парадная наркоманов и алкашей всего микрорайона. Понятно, что цена за такую квартиру будет низкой.

И, наконец, подробно и очень внимательно осматривайте саму квартиру – как будто собираетесь её покупать. Обращайте внимание на состояние стен, окон и дверей, инженерные коммуникации, сантехнику.

Обязательно записывайте и структурируйте полученные данные. Чтоб вам было проще, заранее составьте список и отмечайте в нём все положительные стороны, а также недостатки осмотренных квартир.

Когда вы обойдете шесть-семь квартир, вы будете знать, какие именно варианты предлагаются в вашем районе, какого качества эти квартиры и по какой цене их продают. А имея опыт просмотров, вы теперь по-новому посмотрите на свою «родимую» квартиру глазами покупателя . Трезво отметив для себя достоинства и недостатки жилья, Вы сможете более точно оценить свою квартиру.

10) Как правильно установить стартовую цену и получить шквал звонков от покупателей . Итак, ваша квартира может стоить от … до …. И здесь велик соблазн поставить цену побольше! Стоит ли это делать ?

В данном случае так и хочется сказать: «Не балуйтесь!» и грозно помахать пальцем. Всё дело в том, что искать «реального покупателя”, который ни с того, ни с сего выложит за вашу квартиру уйму денег можно бесконечно, НО: вам же нужен результат – а именно ПРОДАТЬ КВАРТИРУ, а не бесконечно искать “простака “, так ведь?

Поэтому не жадничайте . Правильно установленная цена – залог быстрой и успешной продажи. Ценовая неопределенность сегодняшнего рынка недвижимости – более 20%. Это значит что квартиры недвижимость можно купить и дороже на 20% и дешевле на 20%. Здесь всё зависит от того кто из вас (продавец или покупатель) более опытный переговорщик и умеет выстраивать сценарий переговоров и торга.

• После походов по квартирам конкурентов и после всего того анализа, который вы проведёте – не надо слушать «сочувствующих и соучаствующих» (пап, мам, бабушек, дедушек, соседей и прочих «сердобольных», желающих продать квартиру подороже).
• Вы теперь чётко знаете ситуацию на рынке и стоимость своей квартиры. Для перепроверки задайте себе вопрос: «а купил бы я эту квартиру за такую сумму, в таком состоянии, как она сейчас выглядит”. И после честного ответа на этот вопрос – всё станет на свои места.
• Если вы хотите срочно продать квартиру, то желательно поставить цену немного ниже среднерыночной (на 5-20% ниже, чем быстрее ва нужно продать – тем ниже ставьте цену). К тому же я рекомендую вам искать прямых покупателей , тех, кто с деньгами на руках и в любой момент готовы с вами расплатиться. А не тех, кому, чтоб рассчитаться с вами, сначала надо продать свою недвижимость (на которую возможно ещё даже нет покупателя) да ещё и в другом городе.
• Если же вы не сильно торопитесь, то можете ставить цену и повыше. В крайнем случае, если вы переборщили со стоимостью квартиры, то пару месяцев (а то и полгода-год) без звонков и просмотров потенциальных покупателей, поставят вас на место. Для сравнения, мы продаём квартиру заказчика в срок 1-5 недель. Текущий рекорд – две однокомнатных квартиры проданы за 9 и 22 часа соответственно, по цене на 5% ниже среднерыночной.

Перед тем как подписать эксклюзивный договор с собственником, мы ведём с ним переговоры по стартовой цене, аргументируя неопровержимыми фактами и свежей аналитикой цен по свежепроданным квартирам в этом районе. Ведь в условиях продажи его квартиры мы находимся “в одной лодке” с собственником. Он хочет продать квартиру по максимальной рыночной цене, и мы хотим продать его квартиру по максимальной рыночной цене , так как чем дороже мы продадим, тем счастливее будет собственник и тем больше мы заработаем комиссионных.

• Завысив стартовую стоимость, вы помогаете своим конкурентам продать их аналогичные квартиры, более привлекательные для покупателя по цене. Ведь любой покупатель недвижимости не приобретает первую попавшуюся ему по объявлению квартиру, а тщательно изучает весь рынок. Разве вы действуете не так же? Вы же не хотите, чтобы завышенная стоимость Вашего объекта помогла кому-то другому продать его объект?
• Поскольку цены на недвижимость сейчас, как правило, несколько завышены, то назначьте стоимость вашей квартиры такую же (или даже чуть меньше), как у квартиры с немного худшим состоянием, чем ваша. Когда клиенты будут смотреть обе квартиры, то ваша при одинаковой цене будет в более выгодном «свете», а значит покупатели выберут именно вашу квартиру для приобретения.
• Большое количество просмотров – это ещё не причина того что вы продешевили, и нужно поднять цену. Думать о повышении цены можно только в том случае, если практически все просмотры результативны. Когда практически каждый покупатель (или, хотя бы 70-80% посетителей) после просмотра выражают желание купить вашу квартиру. В таком случае начните повышать цену не более 5% в неделю, если у вас, конечно же, есть масса времени для её продажи.
• При росте цен на рынке недвижимости выбирайте ту стоимость, которая находится на верхней черте средних цен (сравнительный анализ квартир)
• При падении спроса на рынке недвижимости – выбирайте ту стоимость, которая находится на нижней границе средних цен.
• Помните о том, что сейчас правит балом (рынком) Покупатель, сделайте ваше предложение для него привлекательным по цене и по качеству и после продажи по максимальной рыночной цене вы почувствуете облегчение от хорошо сделанной работы и будете твёрдо уверены в том, что вы не продешевили, продавая свою квартиру.

____________________________________________________

P.S. Чтобы СКАЧАТЬ ПОДАРКИ для риелтора – подпишитесь на рассылку сайта. Новые статьи приходят 2-3 раза в неделю. Никакого спама! Я гарантирую!

Совет! Для большей адекватности результатов старайтесь указывать реальные параметры. Например, действительно ли от квартиры до метро 7 минут спокойной ходьбы, или скорее там все 10-15 минут? Действительно ли в квартире сделан евроремонт или она просто в хорошем состоянии?

Сколько стоит квартира в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка недвижимости?

Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. Цены на квартиры в Москве и Московской области зависят от множества различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений – истина окажется где-то посередине.

Сервис «Оценка стоимости квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN. RU является одним из способов узнать примерную рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье с помощью всего одного нажатия клавиши! Методы оценки квартир аналитического центра сайт основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать только ее основные параметры, которые существенно влияют на цену жилья. Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1%-2% и находятся в пределах погрешности метода оценки. В большинстве случаев эта погрешность в сумме составляет 3%-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» специалиста. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость квадратного метра таких квартир может заметно выбиваться из среднего уровня цен на жилье.

Ограничение ответственности

Просьба с пониманием отнестись к тому, что ни администрация портала «Индикаторы рынка недвижимости» сайт», ни кто-либо другой не может нести какую-либо ответственность за принятые Вами решения или совершенные Вами действия, независимо от того, были ли они основаны на информации портала сайт, на его рекомендациях и пожеланиях или на любой другой информации.

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

Способы проведения оценки недвижимости

С помощью Экспертных Агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной. Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту. Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям. Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью. Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом. Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью. Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

• Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
• Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
• Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
• В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
• Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

• Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
• Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
• Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
• Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
• Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

• Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
• Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
• Технический паспорт недвижимости,
• Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

• Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
• Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
• Цель проведения экспертизы,
• Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
• Список документов, использованных при проведении анализа,
• Список методов анализа,
• Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
• Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья, его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

• капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
• декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
• сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога. Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок. В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом. Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире. Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно. Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту. Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

• Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
• Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
• Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
• Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
• Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
• Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
• Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
• Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки. Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Итоги

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Вполне разумным выглядит стремление продающего квартиру человека получить за нее максимально возможную сумму за минимальный срок. Чтобы не образовалось конфронтации между понятиями «быстро» и «выгодно» должно быть соблюдено главное условие: установление справедливой цены на недвижимое имущество.

О том, что «первую скрипку» при продаже играет именно реальная цена квартиры, говорят
такие проверенные практикой факты:

• занизив стоимость квартиры, вы продадите ее за 2 недели, а то и меньше;
• завысив ее стоимость – за несколько месяцев;
• установив справедливую цену, недвижимое имущество реально продать в срок от 2-х недель до месяца.

Если нет веских причин для очень срочной продажи , нет смысла занижать цену жилья. Также как и завышать, чтобы не сидеть в ожидании покупателя месяцами. Бывают случаи продажи квартир по завышенным ценам, но это эпизоды, когда выясняется, что рядом с приобретенной недвижимостью проживает близкий родственник или продавец, который чутко уловил сиюминутную конъюнктуру рынка.

Определение стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры для продажи может быть произведена специалистом или самостоятельно. Положительные и отрицательные стороны основных видов определения стоимости жилья в таблице:

Оценить стоимость жилья правильно – дело непростое. Существует несколько типов цен
на недвижимость:

1. Стартовая цена или объявляемая стоимость продаваемой квартиры. Еще ее называют ценой ожидания.
2. Продажная цена – это фактическая сумма, заплаченная за квартиру покупателем.
3. Рыночная цена. Формируется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, на нее активно влияет
   экономическая и политическая ситуация в государстве.

Есть еще два вида цен: средневзвешенная (средняя между стартовой и продажной ценой) и ликвидационная. По ликвидационному варианту квартира продается на рынке в самые короткие сроки по наименьшей цене. Применяется в крайних случаях, когда требуется срочная продажа.

А как определить стоимость квартиры при продаже, если продавец намерен действовать самостоятельно?

Оцениваем квартиру сами

Чтобы правильно сделать оценку квартиры, нужно учесть ряд критериев, которые определяют
стоимость жилья:

• месторасположения района, в котором находится квартира. Как правило, жилье в центре стоит дороже;
• тип строения. Самыми дорогими являются квартиры в монолитных домах, далее следуют кирпичные. Еще дешевле жилье в блочных строениях;
• год постройки здания;
• планировка квартиры. Повысить стоимость жилья может большая кухня, раздельные комнаты, наличие просторной лоджии и пр.;
• общая площадь жилья. Здесь действует принцип: чем больше квартира, тем дешевле м2. Поэтому 1м2 в «однушке» ценится выше, чем в «трешке»;
• состояние квартиры, качество ремонта;
• инфраструктура. Этот фактор очень индивидуален и оценивается покупателем. Кому-то непременно нужна школа или поликлиника рядом, кому-то – станция метро или автостоянка. Но вряд ли кто-то обрадуется шумной автостраде под окнами или мусорному полигону неподалеку;
• юридическая ситуация. Важно, чтобы квартира не являлась предметом залога, на нее имелись необходимые документы, были выплачены все коммунальные платежи и пр.

Как узнать реальную цену квартиры мы выяснили. Но есть еще нюансы, которые часто ускользают от внимания, но влияют на стоимость жилья.

Что снизит цену квартиры

Упустив некоторые детали, можно не дождаться «хорошей» цены за свое жилье:

• частая смена владельца квартиры снижают ее стоимость, больше ценится жилье хозяев, проживающих в нем длительное время;
• собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети или они просто прописаны в ней;
• если квартира куплена по доверенности (особенно менее чем 3 года назад). Причина - риск появления наследников, о которых продавец мог не знать.

Лучшим ответом на вопрос: «Как оценить квартиру на продажу?» будет совет отнестись к своей собственности объективно. Перед тем, как начать процесс продажи, выясните спрос на недвижимость в районе. Возможно, есть тенденция к покупке квартир на 1-м этаже под магазины и офисы, тогда не пользующийся популярностью нижний этаж увеличит ее стоимость.

Изучайте потенциальных клиентов и делайте акцент на ценности своей жилплощади. Несомненно, что для молодых семей важным будет соседство детского сада, а для пенсионеров – поликлиники или парка.

Позвоните по похожим объявлениям о продаже, почитайте тематические колонки в газетах, листочки, расклеенные на стенах и столбах. Любая информация может принести пользу для правильной оценки квартиры. А, значит, поможет продать жилье по ожидаемой цене за короткий срок.

Первым делом нам, конечно же, надо прицениться . То есть трезво взглянуть на тот товар, который мы продаем. «Трезво» здесь – ключевое слово. Нам нужна объективная оценка нашей квартиры, без эмоций и личных привязанностей («здесь прошло мое детство» – не является объективным критерием ).

Как самостоятельно оценить квартиру для продажи ?

Это не сложный процесс, если понимаешь, какие факторы влияют на цену квартиры.

Цена квартиры определяется набором ее маркетинговых (рыночных ) характеристик. Посмотрите, какие характеристики перечисляются в большинстве объявлений о продаже квартир. Это и есть определяющие цену квартиры факторы. Ничего сложного. Главное – оценивать без эмоций, как чужую квартиру .

Основные факторы рыночной оценки квартиры

Оценка квартир на рынке недвижимости происходит только методом сравнения , в отличие от коммерческих объектов, где применяются также затратный и доходный методы. Сравнительный метод – самый понятный и простой из всех методов оценки. Его суть вытекает из названия: сравнивают существующие цены похожих по параметрам квартир и, с учетом некоторых различий, вводят поправочные коэффициенты «+» или «-» к цене.

Первым и самым весомым фактором в оценке любой недвижимости является ее РАСПОЛОЖЕНИЕ . В нашем случае это район города, квартал, улица.

Исторически в каждом городе складываются определенные зоны обитания, отличающиеся по престижу, социальной среде, уровню жизни, экологии, инфраструктуре. Назовем это – кластер . Нам нужно сравнивать свою квартиру с аналогичными, выставленными на продажу в нашем кластере.

Другие факторы, влияющие на цену квартиры , перечислены ниже (в порядке убывания значимости ):

• тип дома (панель/кирпич/монолит, «эконом»/«бизнес»/«элит», серийный или индивидуальный проект, современный или устаревший, и т.п. );
• количество комнат и площадь квартиры (общая /жилая );
• площадь кухни (некоторые проводят здесь большую часть жизни );
• вид из окон (за вид из окон на море, например, накидывают 10-20% к цене, а высокая цена т.н. «пентхаусов» во многом определяется уникальными панорамными видами из окон );
• расположение дома внутри кластера (даже в престижном районе бывают не очень престижные уголки ) – тихо или шумно вокруг, рядом парк, торговый центр или психиатрическая клиника, и т.п.;
• удаленность от метро (если в городе такое присутствует );
• этаж квартиры (в «минус» к цене может сыграть первый этаж, и иногда – последний, средние этажи в цене примерно одинаковы ), причем, чем выше класс дома, тем меньше зависимость цены от этажа;
• элементы планировки квартиры (расположение и площадь отдельных комнат, высота потолков, тип санузла, наличие балкона или лоджии, холла, кладовки и т.п. );
• элементы инфраструктуры дома (огороженная территория, охрана или консьерж, поземная автостоянка и т.п. );
• хороший ремонт в квартире (хорошо, но не выгодно ).

Несмотря на солидность источников, мы полагаем, что использовать эти калькуляторы для оценки рыночной стоимости своей квартиры не имеет смысла из-за высокой погрешности таких автооценщиков. Кроме того, простое сравнение рассчитанной цены одной и той же квартиры (например, типовая «двушка» в Москве ) на обоих калькуляторах дает расхождение в цене – более 1,5 млн. руб.!!! Делаем выводы.

А вот статистические данные анализа цен на недвижимость нам не повредят – такой онлайн-сервис есть, например, на сайте Domofond – (кнопка «Узнать цены» ). Сервис позволяет задать город (или даже район города – для Москвы ), после чего выдает график и средние цены предложений за текущий месяц для одно-, двух-, и трехкомнатных квартир.

Сервис удобный, но следует помнить, что расчет происходит автоматически, без учета нюансов выборки и конкретных характеристик квартир – т.е. выдает «среднюю температуру по больнице» . Такие данные могут нам пригодиться для понимания общего уровня цен на те или иные квартиры, а также для понимания дорожают они сейчас или дешевеют (в сервисе есть сравнительные коэффициенты к прошлым периодам ).

5. Корректировка цены «в рынке»

После оценки и публикации нашего объявления о продаже квартиры, никто не мешает нам спокойно, не торопясь, продолжать анализировать цены на рынке. И по результатам наших наблюдений, и звонков от Покупателей, мы можем слегка подкорректировать свою цену в ту или иную сторону.

♦ К слову о корректировке цены ♦

Не столько на цену, сколько на ликвидность будут влиять также типы документов и сложность сделки .

В первом случае речь идет о документах, на основании которых мы владеем квартирой ( при приватизации, или ), либо нам необходимо выстраивать «цепочку », что усложняет сделку, увеличивает ее сроки, и вряд ли обрадует Покупателя.

ВИДЕО: Оценка квартиры для продажи. Рекомендации эксперта

— Как Продавцу оценить свою квартиру самостоятельно? Риэлтор объясняет тонкости объективной оценки.

При оценке квартиры следует также учитывать общую тенденцию рынка: спад или подъем . На спаде цен мы, конечно, будем торговаться охотнее, на подъеме – можем гордо держать свою цену.

Итак, выборку квартир мы составили. Вспомнив математику за 5-й класс, произвели нехитрые вычисления, выписали себе удостоверение заслуженного оценщика, и встали перед вопросом – как быстро и грамотно донести наше намерение до рынка?

Об этом на следующем шаге.